La NOM-247 es una Norma Oficial Mexicana publicada en marzo de 2022 y su objetivo es regular las prácticas comerciales en la compraventa de bienes inmuebles residenciales (encuentra el documento completo aquí). Sin embargo, existen muchas dudas sobre cómo cumplir con esta NOM y sobre las verificaciones que realiza la Procuraduría Federal del Consumidor respecto de su cumplimiento. En este artículo te diremos en que consiste la NOM, cómo cumplir con ella y qué hacer ante una visita de la PROFECO.
1. Visión general de la NOM-247
Las NOM o Normas Oficiales Mexicanas, son regulaciones técnicas obligatorias expedidas por las Autoridades competentes aplicables a bienes o servicios específicos. Para su emisión, las Autoridades se apoyan en comités consultivos, formados de entidades y organizaciones, privadas y públicas, con experiencia en el sector regulado.
La NOM-247-SE-2021 fue expedida por el Comité Consultivo Nacional de Normalización de la Secretaría de Economía y su objetivo es “garantizar que los servicios de comercialización […] de inmuebles destinados a casa habitación […] cumplan con los requisitos informativos y demás elementos necesarios para garantizar los aspectos de información comercial para lograr una efectiva protección del consumidor”. Esta NOM se soporta en los principios establecidos en la Ley Federal de Protección al Consumidor y obliga a fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de viviendas a observar criterios específicos en materia de:
- Información que debe ponerse a disposición del consumidor.
- Requisitos de los contratos de adhesión.
- Elementos mínimos de las garantías.
- Derecho de los consumidores a las indemnizaciones por defectos o fallas graves.
- Obligaciones de las entregas.
Dicho de forma sencilla, esta NOM debe ser considerada en todos los procedimientos de comercialización y garantías, así como en los documentos y formatos legales y publicitarios que los soportan, con el fin de que el consumidor obtenga toda la información a que tiene derecho, que esta información sea veraz y fidedigna y que tenga forma de hacer valer sus derechos en caso de necesitarlo.
Muchos obligados a la NOM-247 consideran que al registrar el contrato ante PROFECO ya están cumpliendo, pero esto es equivocado. Esa es solo una de las obligaciones que hay que atender y existen muchas más. A continuación, te diremos cómo cumplir con esta Norma y cómo prepararse para una eventual visita de la autoridad para verificar su cumplimiento.
2. ¿Cómo cumplir con la NOM-247?
La NOM-247 es un documento técnico y sumamente amplio, que norma todo lo relacionado a la comercialización –incluido el servicio postventa– de inmuebles de uso residencial. Lo primero que debe tenerse en cuenta es que va a dirigido a diferentes tipos de proveedores, pero que podemos agrupar en dos grandes segmentos: constructores o desarrolladores y asesores inmobiliarios. Las obligaciones que se establecen en la NOM-247 deben «adaptarse» a cada segmento y a la operación específica de cada entidad. A continuación te damos un resumen general de las obligaciones.
Obligaciones generales de la NOM-247
- Canales de atención de quejas y solicitudes. Establecimiento de mecanismos de atención (teléfonos, correo electrónico, formularios en sitios web o cualquier medio de contacto digital).
- Portal de Internet. Debe tener al menos información mínima actualizada y a la vista del consumidor: precios totales, pago con crédito, gastos notariales, dirección física o electrónica para quejas o reclamaciones, modelo del contrato de adhesión, formas y planes de pago, información sobre financiamiento propio y aviso de privacidad.
- Privacidad y protección de datos personales. Deberán observarse las disposiciones aplicables de la LFPDPPP.
- Anticipos, enganches y preventas. Documentar que se informó al consumidor de sus derechos y obligaciones en esta materia y de su aceptación.
- Información. De precios, tarifas, garantías, cantidades, calidades, medidas, intereses, cargos, términos, restricciones, plazos, fechas, modalidades, reservaciones y demás condiciones aplicables en la comercialización de inmuebles.
- Publicidad. Materiales promocionales o publicitarios deben ser veraces, comprobables, claros y exentos de elementos que induzcan o puedan inducir a los consumidores a error o confusión.
- Contrato de Adhesión. Los contratos y cualquier otro documento legal suscrito entre proveedor y consumidor deben estar registrados ante PROFECO. Los contratos que deben registrarse son: de promesa o preparatorio, de preventa, de compraventa y de intermediación.
- Garantías. Se establece que esta no puede ser menor a 5 años para cuestiones estructurales y 3 años para impermeabilización. Para los demás elementos es de 1 año y son plazos irrenunciables.
- Escrituración y notarios públicos. El consumidor tendrá el derecho de elegir el notario público, salvo en caso de crédito hipotecario o financiamiento propio, pero en ambos, respetando el derecho preferencial del consumidor.
- Disposiciones adicionales. No discriminación, entrega de carta de derechos, negativa de trato, prohibición de ventas atadas, entrega del inmueble.
Programa de Cumplimiento Normativo
Entonces ¿cómo se debe cumplir este –numeroso– conjunto de obligaciones? La forma correcta de hacerlo es mediante la realización e implementación de un programa de compliance o cumplimiento normativo.
Este término, «compliance«, está de moda y cobrará especial relevancia en el futuro cercano. La idea es que las entidades conozcan a detalle las obligaciones legales que tienen y creen programas de cumplimiento a estas normas. El programa de cumplimiento de la NOM-247 debe contener al menos lo siguiente:
- Análisis de la operatividad de la empresa. Este análisis nos permitirá determinar cómo aplican las obligaciones a su procedimiento general.
- Manual de Cumplimiento Normativo. Debes crear un capítulo específico de cumplimiento a la NOM-247 dentro de tu MCN. En este deberás establecer los criterios, medidas, lineamientos, políticas y procedimientos que establecerás para cumplir con las obligaciones a tu cargo.
- Diseñar o rediseñar documentos y formatos legales. Recuerda que todos los contratos, documentos legales y formatos en donde conste la operación entre proveedor y consumidor deben cumplir los requisitos de la NOM-247. Deberás inventariar todos estos documentos y establecer lineamientos para estos y para su archivo.
- Implementación. Por último, pero no menos importante, deberás implementar todo lo desarrollado en tu programa de cumplimiento, mediante la impartición de cursos de capacitación al personal y, posteriormente, mediante el seguimiento a los procedimientos establecidos en el Manual.
3. ¿Qué hacer ante una visita de verificación de la NOM-247?
Debes saber que existen dos tipos de visitas: vigilancia y verificación y ambas son realizadas por la PROFECO, quien es la encargada de vigilar el cumplimiento de la NOM-247.
Las visitas de vigilancia son vistas “amistosas” en las que la autoridad lleva un listado de obligaciones, verifica el estado de su cumplimiento y se invita al proveedor a cumplir con la NOM-247.
Las visitas de verificación se inician por una denuncia puntual y en estas la PROFECO revisa el cumplimiento de todas las obligaciones y no solo de los hechos denunciados.
Nuestra recomendación es –y será siempre– que la mejor forma de preparase para una visita de verificación es la PREVENCIÓN. La observancia de la NOM-247 no es opcional: es obligatoria. Por lo tanto, nos preparamos adecuadamente para una visita cuando CUMPLIMOS ANTES de que nos requiera la Autoridad.
La mejor defensa ante una visita de verificación es el cumplimiento. Por esto te lo preguntamos al principio: ¿ya cumpliste con la NOM-247?
Si tienes más dudas sobre este tema, no dudes en contactarnos. En NexumSAU somos especialistas en Derecho Preventivo y tenemos un área dedicada exclusivamente al derecho inmobiliario. Nosotros podemos ayudarte a cumplir con la NOM-247. Y recuerda que #MásValePrevenirQueDemandar
@FaustoBanuelos